| SALES TERMS / Conditions d’accès
Toute personne intéressée par l'acquisition d'un
logement à la SDRB doit au préalable s'inscrire sur
une liste d'attente au moyen d'un formulaire à nous renvoyer
par courrier postal.
La Société (l’acquéreur) s’engage
à respecter elle-même (lui-même) et/ou à
faire respecter par ses acquéreurs ou locataires les "conditions
d’accès" qui sont imposées à la
SDRB par les chapitre I (définitions) et II de l’arrêté
du Gouvernement du 17 juillet 2003 (M.b. 12 septembre 2003), intégralement
transcrits ci-dessous.
Les logements vendus par la SDRB le sont à un prix inférieur
à leur prix de revient, parce qu’ils bénéficient
d’une subvention financée par la Région de Bruxelles-Capitale.
Cette subvention devra être remboursée à la
Région en cas de non-respect des conditions d’accès.
CHAPITRE Ier. - Dispositions générales
Article 1er. Pour l'application du présent arrêté,
il faut entendre par :
1. S.D.R.B. : la Société de Développement
pour la Région de Bruxelles-Capitale;
2. Le Gouvernement : le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale;
3. Le Ministre : le Ministre qui a la rénovation urbaine
dans ses attributions;
4. L'Ordonnance : l'ordonnance du 20 mai 1999 relative à
la Société de Développement pour la Région
de Bruxelles-Capitale;
5. Le m² net habitable : le m² calculé de l'axe
des murs des parties communes au nu extérieur du mur porteur
de la façade. Pour les combles habitables, la surface prise
en considération est uniquement la partie où la hauteur,
calculée à partir du côté inférieur
du plancher jusqu'au toit, dépasse un mètre;
6. "Acquéreurs investisseurs" : les personnes
morales ainsi que les personnes physiques qui déclarent ne
pas vouloir occuper elles-mêmes le(s) logement(s) acquis et
qui ne doivent donc pas remplir les conditions prévues pour
les acquéreurs occupants, qui doivent s’engager à
les louer dans des conditions précises ;
7. « Acquéreurs occupants » : La ou les personnes
physiques, mariées ou vivant maritalement, qui, au moment
de l’achat d’un logement, répondent à
certaines conditions et s’engagent à l’occuper
en totalité à titre de résidence principale.
Même si l’acquisition est propre à un seul des
conjoints ou des cohabitants, les conditions doivent être
remplies par les deux conjoints ou cohabitants dans la mesure précisée
à l’article 4, § 1er ;
8. Prix de vente : le prix de vente s’entend hors TVA, hors
éventuels droits d’enregistrement et hors frais d’acte,
sauf précision contraire ;
9. Gros œuvre fermé : le gros œuvre fermé
comprend les maçonneries et toiture réalisées
et la pose des châssis ;
10. Loft : logement à locaux habitables non différenciés
vendu à l’état de gros œuvre fermé,
avec arrivées et évacuations en attente pour les équipements
(eau, gaz, électricité, chauffage …) dans un
immeuble où seules les parties communes doivent être
livrées parachevées. L’acquéreur aménage
lui-même les locaux privatifs dans des délais prédéterminés.
Art. 2. § 1er. Dans la limite des crédits prévus
à cette fin au budget régional, le Gouvernement octroie
, aux conditions et selon les modalités fixées par
le présent arrêté, des subsides à la
S.D.R.B. pour la réalisation de sa mission de rénovation
urbaine et, spécialement, pour la production de logements
parachevés/aménagés, en vue de leur vente à
un prix ne pouvant excéder 868 EUR /m² net habitable,
ou en vue de leur location.
Le Gouvernement peut, sur proposition spécialement motivée
du Conseil d'administration de la S.D.R.B., augmenter jusqu'à
992 EUR /m² net habitable le prix de vente des logements dans
certains projets.
Cette dérogation peut être octroyée s'il est
démontré que les logements concernés sont susceptibles
de faire l'objet de demandes d'achat sensiblement plus nombreuses
sur une même période de temps que la majorité
des logements que produit la S.D.R.B. Cette dérogation exclut
l'application de la faculté de majoration du revenu visée
à l'article 4, § 3.
§ 2. Dans la limite des crédits prévus à
cette fin au budget régional, le Gouvernement octroie également
des subsides à la S.D.R.B. pour la production de lofts, en
vue de leur vente à un prix ne pouvant excéder 694
EUR /m² net habitable ou en vue de leur location.
§ 3. Les logements doivent être produits préférentiellement
dans les espaces de développement renforcé du logement
et de la rénovation, tels que décrits au plan n°
3 annexé à l’arrêté du Gouvernement
de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 septembre 2002 arrêtant
le plan régional de développement.
§ 4. Les parkings (boxes ou emplacements) sont soumis aux
mêmes règles que les logements en ce qui concerne le
droit de préemption de la S.D.R.B., le prix de revente et
le loyer autorisé.
§. 5. Le loyer mensuel de base, indexable, ne peut pas dépasser
un douzième d’un revenu locatif annuel brut correspondant
à 6,5 % du prix de vente (frais d’acte, TVA et enregistrement
inclus).
CHAPITRE II. - Conditions d'accès
Conditions à remplir par les acquéreurs investisseurs
Art. 3. § 1er. La S.D.R.B. n’est autorisée à
vendre des logements à des acquéreurs investisseurs
qu’à l’issue d’un délai de six mois
prenant cours à la passation de l’acte de base ou de
lotissement.
§ 2. Quand la S.D.R.B. vend des logements à des acquéreurs
investisseurs, elle est tenue d'exiger de ces acquéreurs
qu'ils prennent l'engagement, pendant un délai de 10 ans,
de louer ces logements à des locataires répondant
aux conditions prévues à l’article 6 ou de les
revendre conformément aux dispositions du présent
article et de l’article suivant s’il s’agit d’acquéreurs
occupants.
§ 3. Pendant le même délai de 10 ans, la S.D.R.B.
doit exiger des acquéreurs investisseurs des logements dont
question à l’article 2, § 1er, qu'ils s'engagent
à respecter les conditions suivantes :
1. les acquéreurs ne pourront exiger de leurs locataires
un loyer mensuel (charges non comprises) qui dépasse un douzième
d’un revenu locatif annuel brut, correspondant à 6,5
% du prix de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement
inclus) du logement concerné et indexé à partir
de la date du premier acte authentique de vente ;
2. les acquéreurs ne pourront pas revendre le(s) logement(s)
précité(s) à un acquéreur investisseur
ou occupant dans les conditions du § 2 ci-dessus ou de l’article
4 à un prix supérieur au prix consenti par la S.D.R.B.
(frais d’acte, TVA et enregistrement inclus, sauf ce qui peut
être récupéré en vertu de la réglementation
fiscale), conformément à l'article 2, § 1er,
majoré des intérêts au taux de dépôt
de la Banque centrale européenne calculés depuis la
date du premier acte authentique de vente jusqu'au nouvel acte.
Préalablement, ils doivent l'offrir par priorité à
la S.D.R.B.
A cet effet le notaire notifie à la S.D.R.B. copie du compromis
de vente établi sous condition suspensive du non-exercice
du droit de préemption. La notification vaut offre de vente.
La S.D.R.B. dispose de 60 jours ouvrables pour accepter l’offre
au prix mentionné dans le compromis et limité comme
précisé à l’alinéa précédent.
§ 4. Pendant le même délai de 10 ans, la S.D.R.B.
doit exiger des acquéreurs investisseurs des logements dont
question à l’article 2, § 2, qu'ils s'engagent
à respecter les conditions suivantes :
1) les acquéreurs de lofts ne seront autorisés à
les mettre en location qu’après y avoir exécuté
ou fait exécuter tous les travaux nécessaires à
leur habitabilité qui sera constatée par la S.D.R.B.
Ils ne pourront exiger de leurs locataires un loyer mensuel (charges
non comprises) qui dépasse un douzième d’un
revenu locatif annuel brut, correspondant à 6,5 % du prix
de vente subsidié (frais d’acte, TVA et enregistrement
inclus) du logement concerné, augmenté du montant
des factures d’aménagement, plafonné à
174 EUR par m² net habitable, et indexé à partir
de la date du constat d’habitabilité.
2) les acquéreurs ne pourront pas revendre les lofts à
un acquéreur investisseur ou occupant dans les conditions
du § 2 ci-dessus ou de l’article 4 à un prix supérieur
au prix consenti par la S.D.R.B. (frais d’acte, TVA et enregistrement
inclus, sauf ce qui peut être récupéré
en vertu de la réglementation fiscale) conformément
à l'article 2, § 2, augmenté du montant des factures
d’aménagement plafonné à 174 EUR par
m² net habitable et majoré des intérêts
au taux de dépôt de la Banque centrale européenne
calculés depuis la date du constat d’habitabilité
jusqu'à l’acte de revente. Préalablement, ils
doivent l'offrir par priorité à la S.D.R.B.
A cet effet le notaire notifie à la S.D.R.B. copie du compromis
de vente établi sous condition suspensive du non-exercice
du droit de préemption. La notification vaut offre de vente.
La S.D.R.B. dispose de 60 jours ouvrables pour accepter l’offre
au prix mentionné dans le compromis et limité comme
précisé à l’alinéa précédent.
Conditions à remplir par les acquéreurs occupants
Art. 4. § 1er La S.D.R.B. ne peut vendre un logement qu'aux
acquéreurs occupants qui certifieront sur l'honneur remplir
intégralement les conditions reprises ci-dessous et qui en
apporteront les preuves justificatives nécessaires. Un couple
ne peut acquérir qu’un seul logement, en tant qu’acquéreur
occupant.
La remise d'une attestation de l'enregistrement et d'une copie
de l’avertissement-extrait de rôle conformes respectivement
aux points 2°, 3° et 4° ci-dessous au plus tard 30 jours
après la signature du compromis constitue une condition suspensive
de la vente.
Si les acquéreurs se trouvent dans l’impossibilité
dûment justifiée d’obtenir l’avertissement-extrait
de rôle requis, la S.D.R.B. est autorisée à
accepter des preuves alternatives des revenus, en assortissant éventuellement
cette acceptation de l’obligation de fournir ultérieurement
un avertissement-extrait de rôle conforme.
Ne peuvent acquérir un logement en pleine propriété
ou en usufruit que les acquéreurs occupants qui :
1° sont âgés de 18 ans à la date de l'achat
;
2° ne sont pas, à la date de l'achat, propriétaires
ou usufruitiers, seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec
qui ils vivent maritalement, de biens immobiliers en Belgique affectés
au logement et dont le revenu cadastral non indexé est supérieur
à 745 EUR ;
3° sont soumis à l'impôt des personnes physiques
en Belgique;
4° n'ont pas bénéficié, seuls ou avec
leur conjoint ou la personne avec qui ils vivent maritalement, pour
l'avant-dernière année précédant l'année
de l'acquisition, d'un revenu imposable globalement supérieur
à 48.894,89 EUR, majoré de 4.563,52 EUR pour la première
personne à charge et de 2.281,76 EUR pour chaque personne
à charge à partir de la deuxième; ces montants
sont indexés sur la base de l'index des prix à la
consommation publié pour le mois de décembre 2002;
pour la détermination de ce revenu, il ne sera tenu compte
que de la moitié du revenu imposable globalement du conjoint
ou du cohabitant qui a le revenu imposable globalement le moins
élevé ;
5° s'engagent à fixer leur résidence principale
dans les lieux achetés dans les six mois de l'acte de vente
et à y résider durant un délai de 10 ans après
cet acte, ou à les revendre selon les modalités fixées
au point 6° du présent article;
6° s'engagent, en cas de revente du bien durant le délai
de 10 ans, à l'offrir par priorité à la S.D.R.B.
qui aura pendant 60 jours ouvrables la faculté de l'acquérir
moyennant le prix de vente subsidié (frais d’acte,
TVA et enregistrement inclus, sauf ce qui peut être récupéré
en vertu de la réglementation fiscale), majoré des
intérêts calculés au taux de dépôt
de la Banque centrale européenne, et, si la S.D.R.B. ne fait
pas usage de cette faculté, à le revendre selon le
cas, au prix prévu soit par l'article 3, § 3, 2, soit
par l’article 3, § 4, 2, à un acquéreur
investisseur ou occupant dans les conditions de l’article
3, § 2, ou du présent article.
§ 2. La S.D.R.B. peut autoriser les acquéreurs occupants
qui en font la demande écrite et motivée à
mettre le logement acquis en location avant l'expiration du délai
de 10 ans, moyennant les mêmes conditions que celles indiquées
à l'article 3, § 3, 1, et § 4, 1, et à l'article
6.
§ 3. A défaut pour la S.D.R.B. d'avoir trouvé
des acquéreurs en nombre suffisant dans les 6 mois qui suivent
la date du constat de fermeture du gros oeuvre, le revenu visé
au § 1er, 4e alinéa, 4°, peut être majoré
de 2.479 EUR par le Gouvernement sur proposition spécialement
motivée du conseil d'administration de la S.D.R.B. Au terme
d'une nouvelle période de 3 mois et toujours à défaut
d'avoir trouvé les candidats en nombre suffisant, une nouvelle
majoration de 1.239 EUR pourra être autorisée par le
Gouvernement sur proposition spécialement motivée
du conseil d'administration de la S.D.R.B. Cette majoration peut
être renouvelée suivant les mêmes modalités,
jusqu'à épuisement du stock de logements.
Délai de 10 ans
Art. 5. § 1er. Le délai de 10 ans mentionné
aux articles 3, 4, 7, 8 et 9 prend cours au moment de la signature
de l'acte authentique de vente d'un logement par la S.D.R.B., quand
il s'agit de logements dont question à l’article 2,
§ 1er, qui ont fait l’objet de la réception provisoire.
En cas de vente de ces logements sur plan ou en construction, le
délai de 10 ans prend cours à la date de la réception
provisoire des parties privatives du logement concerné (remise
des clés).
§ 2. En ce qui concerne les lofts, le délai de 10 ans
prend cours au constat d’habitabilité.
§ 3. En cas de revente d'un logement durant le délai
de 10 ans, le nouvel acquéreur n'est tenu de respecter les
conditions que durant le temps d'expiration de ce délai.
Conditions à remplir par les locataires
Art. 6. La S.D.R.B. est tenue de louer les logements uniquement
à des locataires qui certifieront sur l'honneur remplir intégralement
les conditions reprises ci-dessous et qui apporteront les preuves
justificatives nécessaires. Ne peuvent louer un logement
que les personnes qui :
1° sont âgés de 18 ans ;
2° sont soumis à l'impôt des personnes physiques
en Belgique;
3° n'ont pas bénéficié pour l'avant-dernière
année précédant l'année du bail d'un
revenu imposable globalement supérieur à 48.894,89
EUR, majoré de 4.563,52 EUR pour la première personne
à charge et de 2.281,76 EUR pour chaque personne à
charge à partir de la deuxième; ces montants sont
indexés sur la base de l'index des prix à la consommation
publié pour le mois de décembre 2002;
4° s'engagent à fixer leur résidence principale
dans les lieux loués dans le mois de l'entrée en vigueur
de leur bail et à y résider.
Contrôle du respect des conditions d'accès
Art. 7. La S.D.R.B. devra insérer dans ses contrats de vente,
une clause en vertu de laquelle tout acheteur est redevable à
la Région de Bruxelles-Capitale du remboursement d'une somme
équivalente à la quote-part de subside affecté
à son logement, augmenté des intérêts
au taux légal, calculé depuis la passation de l'acte
authentique de vente, au cas où, avant l'expiration du délai
de 10 ans :
1° il ne respecte pas son engagement de fixer sa résidence
principale dans le logement acquis ;
2° il vend ce(s) logement(s) à des acquéreurs
qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'article
4 ou le(s) loue à des locataires qui ne remplissent pas les
conditions prévues à l'article 6;
3° il ne respecte pas les conditions de prix de vente ou de
location prévus à l'article 3, § 3 et §
4.
Art. 8. Durant le délai de 10 ans, les conditions énoncées
au présent chapitre II doivent, selon le cas, figurer dans
les compromis de vente, les actes authentiques ou les contrats de
location.
Ces mêmes documents mentionnent que c'est la Région
de Bruxelles-Capitale qui finance le subside sur le prix d'achat
des logements.
Art. 9. La S.D.R.B. doit exiger de ses acquéreurs, dans
le compromis ou dans l’acte authentique de vente, qu'ils s'engagent
à respecter les conditions suivantes :
§ 1er. En cas de revente
Tout acquéreur est tenu d'inviter son notaire à notifier
à la S.D.R.B. un projet d'acte de vente d'un logement subsidié
qui interviendrait avant la fin du délai de 10 ans prédéfini.
§ 2. Dans le chef de l'acquéreur occupant
Au plus tard 30 jours après la signature du compromis de
vente, l'acquéreur occupant est tenu de remettre à
la S.D.R.B. une copie de son avertissement-extrait de rôle
et une attestation de l'enregistrement, sous réserve de ce
qui est prévu à l’article 4, § 1er, al.
3.
L'acquéreur occupant est tenu de remettre à la S.D.R.B.
un certificat d’inscription au registre de la population ou
des étrangers dans les 6 mois du point de départ du
délai de 10 ans précité ou, en cas de revente,
dans les 6 mois du nouvel acte authentique. Cette obligation se
renouvelle d'année en année, à la demande de
la S.D.R.B.
L'acquéreur occupant qui aura obtenu l'accord de la S.D.R.B.
pour mettre son logement en location conformément à
l'article 4, § 2, est tenu de se conformer aux obligations
énoncées au § 3 ci-dessous.
§ 3. Dans le chef de l'acquéreur investisseur
L'acquéreur investisseur est tenu d'exiger de son preneur
une copie de l'avertissement-extrait de rôle de ce dernier
pour le jour de la signature du bail. Il est tenu d'envoyer à
la S.D.R.B. ce document ainsi qu'une copie du bail enregistré
dans le mois de la signature.
L'acquéreur investisseur est tenu d'exiger de son preneur
que celui-ci transmette à la S.D.R.B. un certificat d’inscription
au registre de la population ou des étrangers dans les 30
jours de la prise de cours du bail. Cette obligation se renouvellera
annuellement à la demande de la S.D.R.B.
L'acquéreur investisseur est averti que la S.D.R.B. se réserve
le droit de vérifier directement auprès des locataires
le respect du loyer maximum autorisé.
10/12/2004
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